Con la legge di bilancio 2026 è stata introdotta una presunzione rilevante per chi concede immobili in locazione turistica: quando l’attività riguarda tre o più appartamenti, si considera svolta in forma imprenditoriale. In questi casi, il soggetto (anche persona fisica) assume la qualifica di soggetto passivo IVA ai sensi dell’art. 4 del DPR 633/72, con conseguente obbligo di rispettare tutti gli adempimenti previsti.
Le locazioni turistiche si caratterizzano, in linea generale, per la breve durata (non superiore a 30 giorni, se fuori dall’ambito d’impresa) e per la finalità esclusivamente turistica. Spesso sono accompagnate da servizi accessori, come la fornitura di biancheria o la pulizia dell’immobile.
Proprio la presenza e la natura di tali servizi assumono un ruolo centrale per individuare il corretto trattamento fiscale. Occorre infatti distinguere tra:
- mera locazione immobiliare, tipicamente esente da IVA;
- prestazione assimilabile a servizio ricettivo, con caratteristiche simili all’attività alberghiera.
Questa distinzione è fondamentale, perché incide direttamente sul regime IVA applicabile e sugli obblighi conseguenti.
Quando l’attività è qualificabile come prestazione di alloggio nel settore turistico-ricettivo, si applica, in linea generale, l’IVA con aliquota del 10% (Tabella A, parte III, DPR 633/72). In tale ambito rientrano, ad esempio, case e appartamenti per vacanze, affittacamere e altre strutture assimilate.
In assenza di una disciplina perfettamente uniforme, è stato proposto in dottrina di considerare come attività imponibili (con aliquota del 10%) tutte le locazioni turistiche accompagnate da servizi minimi, come pulizia e cambio biancheria. Tale interpretazione appare coerente anche con l’orientamento della Corte di Giustizia UE, che richiede un trattamento fiscale omogeneo per servizi simili, nel rispetto del principio di neutralità dell’IVA.
Adempimenti IVA e obblighi operativi
Il passaggio a soggetto passivo IVA comporta una serie di conseguenze pratiche.
In linea generale:
- non è obbligatoria l’emissione della fattura, salvo richiesta del cliente, sia per le operazioni esenti sia per quelle assimilate ai servizi alberghieri;
- se si opta per l’applicazione dell’IVA sulla locazione, la fattura diventa invece obbligatoria.
Sul fronte della certificazione dei corrispettivi:
- per le operazioni esenti non è richiesto l’invio telematico dei corrispettivi, fermo restando l’obbligo di annotazione nei registri IVA;
- per le operazioni imponibili è invece necessario memorizzare e trasmettere telematicamente i corrispettivi, anche tramite strumenti messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate (es. procedura web “documento commerciale online”), in assenza di registratore telematico.
Effetti sulla detrazione IVA
Un ulteriore aspetto rilevante riguarda la detrazione dell’imposta sugli acquisti.
- Se l’attività rientra tra le operazioni esenti, l’IVA sugli acquisti non è detraibile, in base al principio di inerenza (art. 19 DPR 633/72).
- Se invece l’attività è imponibile (come nel caso di prestazioni ricettive), l’IVA relativa a costi e interventi sull’immobile può essere detratta, superando i limiti ordinari previsti per gli immobili abitativi, purché l’immobile sia utilizzato nell’ambito dell’attività.
Conclusioni operative
Il superamento della soglia dei due immobili (quindi dal terzo in poi) richiede un’attenta valutazione della posizione fiscale: non solo sotto il profilo IVA, ma anche in termini di qualificazione dell’attività e gestione degli adempimenti.
Una corretta impostazione iniziale consente di evitare contestazioni e di ottimizzare il carico fiscale, soprattutto nei casi in cui l’attività presenti caratteristiche assimilabili a quella ricettiva.
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