Ai fini dell’IMU, la qualificazione di un immobile come “abitazione principale” richiede che il possessore (proprietario o titolare di altro diritto reale) vi abbia stabilito contemporaneamente la propria residenza anagrafica e la dimora abituale, come previsto dall’art. 1, commi 741 e 743, della L. 160/2019.
A seguito della sentenza della Corte costituzionale n. 209 del 2022, tali requisiti devono essere verificati esclusivamente in capo al possessore dell’immobile, mentre non assumono più rilievo le condizioni dei familiari conviventi, incluso il coniuge.
Una situazione frequente riguarda gli immobili utilizzati come abitazione principale ma composti, in realtà, da più unità immobiliari contigue, accatastate separatamente. In questi casi, anche se le unità sono di fatto unite e utilizzate come un’unica abitazione, la normativa IMU e la giurisprudenza di legittimità (tra cui Cass. n. 4498/2026) sono chiare nel limitare l’agevolazione a una sola unità catastale.
In pratica, i coniugi che utilizzano più unità contigue come abitazione devono individuare una sola unità da qualificare come abitazione principale, ossia quella in cui risulta stabilita la residenza anagrafica e la dimora abituale. Su tale immobile si applicano le agevolazioni IMU, ciascuno per la propria quota di possesso. Le altre unità, invece, sono considerate “altri immobili” e restano soggette all’imposta con l’aliquota ordinaria deliberata dal Comune.
Per estendere il trattamento agevolato all’intero immobile è necessario procedere all’accorpamento catastale, così da ottenere un’unica unità immobiliare. Solo in presenza di tale unificazione formale è possibile considerare l’intero fabbricato come abitazione principale ai fini IMU.
Le principali eccezioni
Accanto alla regola generale, si segnalano due situazioni particolari.
La prima riguarda i casi in cui i coniugi non convivono. Se ciascun coniuge stabilisce effettivamente la propria residenza anagrafica e dimora abituale in una diversa unità immobiliare (anche se contigua all’altra), e tale situazione è supportata da elementi concreti (ad esempio utenze e consumi), ciascuno può beneficiare dell’agevolazione IMU sulla propria abitazione.
La seconda ipotesi si verifica quando le unità risultano accatastate come “porzioni di fatto” di un unico immobile. Ciò accade, ad esempio, quando non è possibile procedere alla fusione catastale per la presenza di intestatari diversi. In tali casi, sulla base della prassi dell’Agenzia delle Entrate (circ. n. 27/2016) e della precedente prassi catastale, l’unione di fatto ai fini fiscali può consentire di considerare l’intero compendio come abitazione principale.
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